У любого участка есть две цены: рыночная и кадастровая. Первая служит для коммерческих действий с недвижимостью, а вторая для исчисления налогов, пошлин, ставок страхования и других расчётов…
Если с рыночной ценой всё понятно (её диктует текущая конъюнктура), то с кадастровой стоимостью ситуация более сложная. По специальной методике её определяют государственные либо частные лицензированные оценщики на основании десятков факторов, после чего сумма заноситься в ЕГРН. Узнать стоимость земли можно в одном из МФЦ или даже, не выходя из дома, на сайтеhttps://reestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti. Здесь же имеются инструменты проверки недвижимости на юридическую чистоту и ограничения, есть возможность узнать собственника участка, а также заказать соответствующие выписки из Росреестра.
Как определяется кадастровая цена земли
Оценка участков сложнее, чем аналогичная процедура с квартирами или домами. У земли нет стен и полов, износ которых можно определить, зато имеется масса на первый взгляд – неочевидных факторов, влияющих на стоимость. Одним из важнейших критериев является географическое месторасположение объекта. Вполне понятно, что одинаковые по площади участки в Москве и на Дальнем Востоке оцениваются по-разному. Помимо экономической ситуации в регионе, эксперты анализируют локальные особенности. Например, при наличии подведенных к участку инженерных сетей (водопровод, газовые коммуникации и т.п.) его кадастровая цена получается выше. Принимается во внимание и категория объекта: стоимость участка коммерческого назначения при прочих равных условиях всегда выше земли, отведённой под огороды.
Для оценки земли применяются пять основных методов:
- сравнительный – базой для экспертизы принимается уже имеющаяся оценка других объектов, схожих по характеристикам;
- доходный – применяется в основном для земель коммерческого назначения, главным фактором оценки выступает доход, который способен принести объект;
- затратный – с его помощью оцениваются участки общего назначения, эксперты принимают во внимание суммы, затраченные на обустройство земли (подведение коммуникаций, дорог и т.д.)
- метод распределения – из общей стоимости объекта вычитается цена имеющихся на нём строений;
- метод выделения – стоимость земли определяется как разница между ценой всего объекта (включая строения и инфраструктуру) и улучшениями, которые были проведены со времён предыдущей оценки.
В реальности при оценке земли экспертам обычно приходится сочетать вышеуказанные и многие другие методы, поэтому данный процесс весьма непрост.
Для чего нужна кадастровая стоимость
Данный показатель используется для расчёта налогов, определении величины госпошлин при наследовании, судебных тяжбах и во многих других ситуациях. Наиболее часто кадастровая цена актуальна для следующих целей.
- Исчисление налога при продаже земли. По действующему законодательству собственник обязан перечислить в бюджет не менее 13% кадастровой цены участка, помноженной на коэффициент 0,7.
- Расчёт суммы арендной платы. Актуален, если речь идёт о государственной или муниципальной земле, которая сдаётся физическим лицам или организациям.
- Начисление штрафов. Как правило, производится за нецелевое использование объекта. Например, если участок отведён под огороды, а на нём построен жилой дом, штраф за нарушение исчисляется в виде процентов от кадастровой цены.
- Определение размера пошлин. Например, за изменение вида использования земельного объекта или его категории.
- Расчёт цены страховки. Может понадобиться, когда земля используется в качестве залога, например банку при оформлении ипотечного кредитования.
- Внесение земельного участка в уставной капитал. Если объект используется с такой целью, его стоимостью считается не рыночная, а кадастровая цена.
Кадастровая стоимость земли определяется экспертами на конкретный промежуток времени. Для большинства регионов речь идет о пяти годах. Исключения составляют Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, где изменения на рынке недвижимости происходят особенно динамично. Здесь кадастровая оценка может проводиться раз в два года.
