Приобретение квартиры или дома – очень серьёзное вложение. Чтобы не потерять миллионы в связи отменой сделки, следует тщательно проверить её юридическую чистоту, да и самого продавца…
Опытные юристы способны назвать десятки причин, из-за которых договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен. Среди них – фактическая недееспособность продавца, нарушение прав наследников и банальное мошенничество. В итоге покупатель вынужден вести вредные для здоровья и дорогостоящие судебные тяжбы. Нередко они заканчиваются реституциями, которые подразумевают отмену сделки и возвращение квартиры продавцу или даже третьему лицу. Покупатель в таком случае получает деньги обратно, но зачастую только теоретически, поскольку продавец успел потратить полученные средства и по факту – взыскать с него нечего.
Чтобы не оказаться без недвижимости и денег, покупателям жилья рекомендуется досконально исследовать юридический статус квартиры, изучить её «историю», а также обращать внимание на нюансы поведения продавца. Ниже мы приводим шесть наиболее частых ситуаций, приводящих к оспариванию сделок купли-продажи, и рассказываем, как в них не оказаться.
1. Ограниченная дееспособность продавца
Согласно стандартной процедуре, нотариус в обязательном порядке проверяет – присвоен ли продавцу статус недееспособного. Если это так, то сделка с недвижимостью заключена быть не может в принципе. Но бывают случаи, когда владелец жилья в соответствующем реестре отсутствует, однако суд, в котором оспаривается сделка, впоследствии признаёт его ограниченно или полностью недееспособным. Типичный вариант: в целом человек нормален, но в момент оформления договора купли-продажи пребывал в сумрачном состоянии либо под давлением.
Для покупателя имеется риск попасть в подобную коллизию, когда сделка заключается с пожилыми людьми, а также лицами, имеющими зависимость (например, алкогольную). На каком-то этапе появляются родственники или опекуны, незаинтересованные в отчуждении недвижимости и начинают судебную тяжбу. Если психолого-психиатрическая экспертиза установит, что продавец на момент сделки, действительно, пребывал в состоянии изменённого сознания, она признаётся недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, стоит обращать внимание на особенности поведения контрагента: объективно оценить его на адекватность, наличие признаков старческого слабоумия и других отклонений.
2. Нарушение прав родственников продавца
Оспорить отчуждение жилья в судебном порядке могут третьи лица, чьи интересы были нарушены в связи с отчуждением недвижимости. Вариантов здесь немало, приведём два наиболее частых. Во-первых, возразить против сделки может супруг продавца, если не давал согласие на продажу. Во-вторых, если квартира в своё время покупалась нынешним продавцом с использованием материнского капитала, но доли детей в ней выделены не были, это также является поводом для оспаривания продажи. В этом случае подать в суд могут не только родственники несовершеннолетних, но и государственные структуры, например, органы опеки и попечительства.
Немало тяжб связано с особенностями приватизации жилья, в ходе которой не были учтены интересы ребёнка. Став совершеннолетним, он способен оспорить сделку продажи квартиры даже спустя много лет, потребовав свою долю в недвижимости. Похожие претензии нередко выдвигают лица, вернувшиеся из заключения, которые в своё время были выписаны из квартиры. С учётом конкретной ситуации, суд может удовлетворить их требования, а проигравшим останется покупатель жилья. Чтобы исключить такой исход, накануне приобретения недвижимости лучше не жалеть денег на её юридическую проверку.
3. Заключение продавцом мнимой сделки
Довольно часто подобные продажи проводятся лицами, пребывающими на грани банкротства. Если продавец уже признан банкротом, сделка становится невозможна. А вот в преддверии такого статуса некоторые люди пытаются вывести ликвидную недвижимость из своей собственности. Это позволяет им списать долги (по процедуре банкротства) и в то же время сохранить денежные активы по итогам продажи жилья. Необходимо знать: если такая сделка проведена в течение года до старта процедуры банкротства, она может быть оспорена в суде. Причём, исход тяжбы не зависит от того, знал ли покупатель о плачевном финансовом положении продавца.
Второй частый вариант притворной сделки – дарение имущества вместо его продажи. Продавец и покупатель идут на него по обоюдному согласию для минимизации налогов, связанных с переходом недвижимости из рук в руки. В этом случае оспорить договор может сам продавец (например, в случае ссоры с одариваемым) или его родственник, считающий, что его интересы были ущемлены. Опытные юристы не рекомендуют экономить деньги на налогах подобным образом, поскольку в дальнейшем это может принести большие проблемы.
4. Претензии наследников купленной квартиры
Частой причиной оспаривания сделок выступает наличие невыделенных долей собственности, что обнаруживается только после продажи. Их потенциальных владельцев называют «скрытыми» собственниками, причём таковыми могут быть самые неожиданные родственники продавца. Типичный пример: после смерти мужа вдова продала квартиру, а на доли жилья заявили права дети умершего супруга от первого брака. Как отмечают эксперты, в таком случае – у них есть высокие шансы оспорить сделку и отсудить свои (некогда недополученные) доли.
В связи с требованиями наследников могут возникать и нестандартные коллизии. Например, наследник продал квартиру, но по завещанию наследодателя в ней имеет право проживать его сестра. От покупателя данное обстоятельство скрывается до последнего, в итоге – он приобретает не только недвижимость, но и незнакомую «сожительницу», которая на полном основании делит с ним кров. Для недопущения вышеописанных ситуаций юристы советуют проводить полное исследование «истории» покупаемой квартиры, а в первую очередь – присущих ей обременений. В частности, следует тщательно ознакомиться со свидетельством о наследстве, где указываются особые пожелания наследодателя, изложенные в завещании.
5. Нарушения в оформлении сделки
Как правило, они возникают не по злому умыслу, а в силу недомыслия и экономии на юридических услугах. Например, договор купли-продажи вступил в силу, но покупатель не может получить доступ к банковской ячейке, с помощью которой должен производиться расчет. Причина в том, что допущены ошибки в оформлении банковской ячейки, как ни странно, но подобное случается и не так уж редко. В таком случае продавец неизбежно оспорит сделку. Дело может дойти до судебного разбирательства и в случае, если были допущены огрехи в написании личных данных покупателя.
Плохо оформленный договор может привести к ситуации, когда объект уже перешёл в собственность покупателя, но продавец не получил за него деньги в полном объёме. Обычно такое происходит при оплате за недвижимость с частичной рассрочкой платежа. Продавец, не получивший окончательный расчёт в нужное (с его точки зрения) время, идёт в суд и оспаривает сделку. Чтобы избежать подобной коллизии, лучше доверять составление договора опытным юристам, который учтут все особенности договорённостей.
6. Прямое мошенничество продавца
В экстремальных случаях причиной оспаривания сделки выступают действия продавца, заранее задумавшего обмануть покупателя. Вариантов здесь может быть масса. Пожалуй, самый распространённый – это продажа жилья по фальшивым паспортам или доверенностям от имени умершего человека. В большинстве случаев опытный нотариус в состоянии не допустить такой сделки, поскольку имеет доступ к базам ЗАГСов и полиции. Тем не менее, всегда есть исключения.
Иногда речь может идти не о злостном мошенничестве, а о превышении полномочий представителя продавца. К примеру, родитель либо опекун подписывает договор от имени несовершеннолетнего в собственных корыстных интересах. Или генеральный директор предприятия осуществляет сделку без согласия соучредителей. Через некоторое время неправомерные действия вскрываются, а сделка оспаривается в суде. Его вердикт далеко не всегда оказывается в пользу покупателя. Во избежание таких проблем, лучше проводить сделки через агентства недвижимости, которые проводят всестороннюю юридическую проверку недвижимости и её продавцов.
