При покупке квартиры в новостройке имеют место определенные риски. Дольщик может стать жертвой прямого обмана со стороны застройщика и совместно с ним работающих компаний, а может оказаться жертвой обстоятельств, не позволяющих застройщику выполнить принятые на себя обещания...
В этой статье мы расскажем, на что обратить внимание при заключении договора, как проверить застройщика и перестраховаться от рисков.
История компании. Отзывы
После того, как отсеяны откровенно неинтересные предложения, и выбраны наиболее подходящие варианты, следует собрать как можно больше информации о компании-застройщике. Первым делом следует поискать в интернете историю компании, выяснить, какие объекты были возведены компанией ранее, что строится сейчас. Такая информация может быть не только на сайте застройщика, но и на тематических форумах, причем, можно изучить отдельные ветки, посвященные конкретным новостройкам. Клиенты, как правило, охотно оставляют отзывы и легко найти информацию о том, с какими проблемами они сталкивались при взаимодействии с застройщиком.
Если имели место какие-либо серьезные проблемы (например, долгострои, критичное затягивание сроков окончания работ, низкое качество, навязывание дополнительных услуг) стоит задуматься о том, можете ли вы что-либо сделать, чтобы подобные проблемы вас не коснулись. Если весь негатив в отзывах сводился к малозначительным деталям, можно переходить к следующему этапу – посещению отдела продаж.
Общение с представителем застройщика в офисе
В офисе нужно проверить документы застройщика, относящиеся к деятельности самой компании, а также к конкретной новостройке, где планируется приобретение квартиры. Интересуемся, какого формата договор предлагает заключить застройщик, если в списке вариантов отсутствует ДДУ (договор долевого участия), то на этом проверку застройщика можно заканчивать и переходить к следующему варианту. Только ДДУ может дать покупателю весомые гарантии и обеспечить защиту от различного рода мошенничества (например, многократная продажа квартиры разным покупателям).
Если застройщик предлагает ДДУ, уточняем – кто будет заниматься такими вопросами, как регистрация договора в Росреестре и оформлением прав собственности после сдачи квартир. Интересуемся, кто является соинвестором проекта, аккредитована ли новостройка в каком-либо банке. Задаем вопросы и наблюдаем за реакцией менеджера, если представитель уклоняется от ответов на «неудобные» вопросы, не предоставляет по первому требованию необходимые свидетельства и разрешения или начинает нервничать – это прямой повод задуматься о том, что, возможно, у компании есть какие-либо проблемы.
Допустим, что со стороны документов все в порядке, но теперь необходимо убедиться в том, что застройщик, во-первых, собирается начать и довести строительство до конца, и, во-вторых, что компания действительно сможет это сделать (застройщик является финансово состоятельным). Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке?
Кто строит и на кого оформлены документы?
Первым делом следует уточнить, кому вы собираетесь платить деньги – компании, на имя которой заключается договор или иному юридическому лицу. В ряде случаев застройщик является частью холдинга, и занимается непосредственно организацией и проведением строительных работ, а продажи осуществляет другая компания, которая входит в тот же холдинг. Если это разные компании, нужно понимать, что они законодательно не отвечают по обязательствам друг друга, то есть, в случае чего будет просто некому предъявить претензии. Поэтому очень желательно, чтобы договор, разрешительные и прочие документы были оформлены на одно юридическое лицо. Кроме того, нужно тщательно сверять название компании во всех документах, поскольку, например, ООО «Строим хорошо» и ООО «Строим хорошо+» - это разные юридические лица.
Дата регистрации и руководство
Теперь нужно проверить документы застройщика и выяснить дату регистрации компании, а также прочие моменты. Для этого нужно получить выписку ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) в которой содержится много полезной информации. Начинаем с регистрации, если застройщик утверждает, что работает на рынке 10 лет и имеет более десятка успешно реализованных проектов, а в документе сказано, что фирма существует всего 3 года – это повод задуматься. Возможно, предыдущая компания была закрыта в связи с проблемами (банкротство, долгострой, пр.).
В выписке также имеется информация о текущем руководстве, а также сведения о том, когда был назначен генеральный директор. Если компания зарегистрирована несколько лет назад, а директор сменился совсем недавно – это плохой признак, возможно, имеет место назначение номинального директора. Такой директор несет ответственность перед законом, если возникнут проблемы, чаще всего в качестве номинального директора фигурирует безработный, который потерял (или продал) свой паспорт. Это означает, что инвестор готовит компанию к закрытию, и вовсе не собирается ничего строить, скорее всего, собранные с дольщиков деньги будут каким-либо образом выведены и пропадут без следа.
Судебные разбирательства и долги
Сейчас поговорим о том, как проверить застройщика на предмет наличия у компании проблем с дольщиками в прошлом, а также наличия незакрытых долгов в настоящем. Можно посмотреть, какие судебные разбирательства проходили с участием компании (kad.arbitr.ru) каким делам проходила компания в качестве ответчика или истца, и что являлось предметом разбирательств. Например, многочисленные иски от дольщиков на предмет срыва сроков строительства, низкого качества работ, многочисленные споры с контрагентами по поводу невыплаченных долгов – все это должно навести покупателя на мысль о том, что аналогичные проблемы могут появиться и в его случае.
От изучения судебных дел с участием застройщика переходим к исполнительному производству по этим делам (fssprus.ru/iss/ip). То есть, суд принял решение о том, что застройщик имеет задолженности перед дольщиками (сроки, качество, штрафы, пени, пр.), перед поставщиками стройматериалов, рабочими и теперь настала пора взысканий. Нужно обратить внимание на то, сколько исполнительных производств осталось незакрытыми, как давно они осуществляются и какие суммы в них фигурируют.
