Покупка квартиры в новостройке позволяет получить жилую недвижимость с абсолютно «чистой» историей...
Это гарантирует полное отсутствие каких-либо рисков столкнуться с претензиями тех, кто по каким-либо причинам мог претендовать на вашу собственность, как это частенько случается на рынке вторичного жилья. Кроме того, оформление сделки в момент, когда дом еще только достраивается, позволяет купить жилье дешевле ее текущей рыночной стоимости. Однако приобретение первичного жилья также предполагает определенные риски, и сегодня поговорим о том, как проверить новостройку перед покупкой.
Говоря о рисках, нужно выделить их основные группы. Покупатель квартиры в новостройке может получить жилье не того качества, на которое он рассчитывал изначально, не исключены проблемы с вводом дома в эксплуатацию. Застройщик может иметь проблемы с финансированием, в результате чего возникает риск долгостроя. Кроме того, покупатель может столкнуться с мошенническими действиями со стороны застройщика, и, в конце концов, остаться без жилья и без денег, уплаченных за это жилье.
Формат сделки
Итак, что проверять при покупке новостройки в первую очередь? Обращаем внимание на схему покупки, сегодня наиболее распространенными законными схемами приобретения первичного жилья являются следующие:
- Долевое строительство (ДДУ);
- Жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
Также на рынке действуют и «серые» схемы, которые, хотя и являются противозаконными, не могут обеспечить дольщику какие-либо гарантии и защитить от мошенничества. Это, например, предварительный договор купли-продажи, договор о намерениях, паевой взнос, пр.
Долевое строительство является единственной схемой, которая защищает дольщика от двойных продаж. Случается, что одна и та же квартира продается нескольким покупателям одновременно, и они, обнаружив обман, обращаются в суд. Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, и по такому договору можно продать одну квартиру только одному покупателю (в Росреестре просто не зарегистрируют второй договор). Соответственно, в случае многократной продажи суд безоговорочно признает собственником того, на чье имя оформлен ДДУ.
История застройщика, документы на новостройку
Кроме самого договора обязательно нужно изучить все документы, касающиеся самого застройщика и конкретной новостройки, это разрешение на строительство, документы на землю, договоры с инвесторами, проектная документация. Список бумаг, которые должны быть оформлены к началу строительства, достаточно внушительный, и покупатель, как правило, просто не представляет себе, как подступиться к проверке.
Кроме того, нужно еще проверить ряд сведений, касающихся самой строительной компании, изучить историю возведенных ранее объектов. Например, не всякий покупатель знаком с понятием «номинальный директор» и не знает, что назначение нового руководителя в самом разгаре строительства является очень нехорошим признаком. Рекомендуется пригласить независимого юриста, который вычитает договор и даст необходимые консультации.
Состояние недвижимости
Необходимо оценить текущее состояние строящегося дома. Не рекомендуется подписывать документы не глядя, желательно настоять на экскурсии и своими глазами убедиться в том, что работы сейчас проводятся именно на той стадии, о которой говорит представитель застройщика. Во время личного осмотра можно обнаружить нюансы, о которых «забыли» упомянуть в офисе. Если к моменту продажи дом уже полностью достроен, то при осмотре квартиры покупатель должен отчетливо себе представлять, что проверять при приемке квартиры в новостройке.
В идеале желательно пригласить на осмотр специалиста, который хорошо разбирается в нюансах строительных и отделочных работ, может объективно оценить качество и увидеть признаки того, что скрытые работы проводились с нарушениями. Нужно учесть, что каждый дефект, который вы не сможете распознать при осмотре, вам нужно будет устранять за свой счет, и это может значительно изменять окончательную стоимость вашего приобретения. Говоря коротко, нужно проверить, функционируют ли инженерные коммуникации (вытяжка, электросистемы, подача горячей и холодной воды), отдельное внимание необходимо уделить проверке геометрии стен, потолков и полов (плоскости и углы), состоянию строительной фурнитуры (входные, межкомнатные двери, окна).
Гарантии. Защита прав потребителя
Только в рамках долевого строительства отношения между дольщиками и застройщиком регулируются положениями Закона о защите прав потребителя. В иных случаях стороны решают вопросы, основываясь на положениях договора, и при наличии у застройщика хорошего юриста отстоять в суде свои права сложно. То есть, если сделка совершалась без ДДУ, то привлечь застройщика к ответственности и заставить его выполнить принятие на себя обязательства крайне непросто.
Так, например, если имеются претензии по качеству строительных и отделочных работ, по качеству и функционировании инженерной инфраструктуры (причем, проблемы могут появиться и спустя годы после передачи квартиры) заставить застройщика все исправить своими силами практически нереально. В свою очередь, по ДДУ полагается (жестко прописанная в законодательстве) пятилетняя гарантия на любые работы. Таким образом, если застройщик предлагает оформить сделку не по ДДУ, а как-либо иначе, от покупки лучше воздержаться, и это первое, что нужно проверять при покупке новостройки.
Финансовая состоятельность застройщика
Перед покупкой квартиры в новостройке желательно убедиться в том, что финансовые затруднения не помещают закончить строительство вовремя (ну, или вообще его закончить когда-либо). Хорошим признаком является наличие аккредитации новостройки несколькими крупными банками – кредитные организации скорее предоставят застройщику дополнительное финансирование при возникновении проблем, нежели допустят прекращение строительства.
