Среди способов приобретения недвижимости можно выделить один, не особенно распространенный метод, который, однако, сулит определенные выгоды, как продавцу, так и покупателю.
Речь в данной статье пойдет о переуступке ипотеки – покупке ипотечной недвижимости, за которую еще не погашен кредит.
Для кого выгодна продажа по переуступке
Приобретение жилья по переуступке является занятием довольно хлопотным. Покупателю придется потратить время, усилия и денежные средства в том же объеме, как если бы речь шла об оформлении ипотечного кредита в банке. Однако такие хлопоты могут принести плоды - на покупке жилья можно неплохо сэкономить.
Ведь продавец ипотечного жилья – это человек, который, как правило, оказался в затруднительной ситуации и по разным причинам не может более выполнять обязательства перед банком по своему кредиту. В конечном счете, выбор у него невелик – отдать квартиру банку на совершенно невыгодных условиях и потерять значительные средства, уже уплаченные по кредиту, или попытаться реализовать жилье по переуступке.
Однако именно по этой причине покупателю нужно очень постараться, чтобы банк согласился на подобную схему. Ведь банку намного проще дождаться, пока заемщик окончательно утратит способность оплачивать кредит, и тогда по суду отобрать квартиру, для банка значительно более выгодно, чем просто менять заемщика. С другой стороны, если жилье еще не достроено (банк сможет реализовать квартиру только после ввода дома в эксплуатацию), а прежний клиент продолжает вовремя рассчитываться, то замена заемщика выглядит более привлекательно и банк вполне сможет согласиться на переуступку долга.
Технические моменты переуступки долга
Итак, суть переуступки долга сводится к тому, что покупатель ипотечной квартиры принимает на себя обязательства продавца перед банком, а взамен получает право требования на недвижимость (если речь идет о жилье на различных стадиях строительства) или право собственности с залоговым обременением (если приобретается квартира от собственника). При этом покупатель должен располагать определенными средствами, часть денег нужно передать продавцу в счет компенсации уже выплаченной части кредита (в том числе первоначальный взнос), некоторая сумма уйдет на переоформление займа.
Технически банки не проводят такую операцию, как переуступку долга, с покупателем квартиры заключается новый ипотечный договор. При этом банк, понимая выгоды, которые получит покупатель в результате всего комплекса операций, может привести условия нового договора в соответствии с требованиями текущего момента. С тех пор, как продавец недвижимости заключал договор с банком, могло пройти несколько лет, соответственно, ипотечные продукты банка должны были претерпеть определенные изменения. И эти изменения (прежде всего, не очень выгодные для нового клиента) будут отражены в новом договоре, в первую очередь касается процентов по кредиту, также могут быть пересмотрены сроки кредитования, не исключено, что встанет вопрос о дополнительном обеспечении кредита.
Насколько выгодна покупка жилья по переуступке
К моменту заключения сделки вся информация о том, по каким условиям будет оформляться кредит, должна быть известна покупателю, и сумма покупки должна быть скорректирована с учетом всех этих нюансов.
Чтобы понять, насколько выгодной будет приобретение ипотечной квартиры, покупателю необходимо сравнить общую сумму всех затрат (текущих и предстоящих) с той суммой, за которую можно уже сейчас приобрести недвижимость (с аналогичными параметрами). Кроме того, нужно соотнести сумму с теми расходами, которые пришлось бы понести в случае самостоятельной покупки жилья в ипотеку.
Насколько реально договориться с банком
Потенциальному покупателю недвижимости нужно не только иметь желание купить квартиру по переуступке, а также располагать необходимой суммой. Не менее важным является убедить банк в надежности нового заемщика, в том, что он действительно будет исправно выполнять свои обязательства по кредиту. То есть, перед покупателем в данный момент стоят те же задачи, которые стоят перед каждым желающим оформить ипотечный кредит. Банк не предоставляет покупателю никаких преференций при оценке его платежеспособнос
Если покупатель ранее обращался за ипотечным кредитом в банк (этот или другой) и ему было отказано в займе, то, скорее всего, банк не одобрит сделку и на этот раз. Если есть какие-либо проблемы с кредитной историей, эти проблемы будут иметь такое же влияние, как при рассмотрении банком возможности выдачи любого кредита. Требования банка по размеру дохода, прочие требования останутся теми же.
Впрочем, если покупатель может предоставить иное обеспечение по кредиту, чем приобретаемая квартира, тогда это – совсем другое дело. Особенно, если у покупателя есть недвижимость, которую он мог бы оформить в залог или, что еще лучше – денежные средства, которые могут оказаться на депозитах банка-кредитора. К таким заемщикам предъявляются совершенно другие требования.
Продажа инвестиционной недвижимости по переуступке
Продажа по переуступке широко используется теми, кто вкладывает деньги в строящуюся недвижимость с инвестиционными целями. Инвестор оформляет ипотечный кредит и заключает договор с застройщиком на стадии рытья котлована, когда стоимость жилья самая низкая. Затем, когда дом уже возведен, сдан в эксплуатацию и пришло время оформлять квартиру в собственность, инвестор находит покупателя и продает жилье по переуступке.
К этому моменту рыночная стоимость недвижимости существенно выше, и эта разница составляет существенную прибыль. Разницу в стоимости покупатель выплачивает продавцу (помимо тех денег, которые были выплачены инвестором в качестве регулярных платежей по кредиту) и заключает новый договор с банком.
Таким образом, инвестор получает прибыль, вкладывая в недвижимость сравнительно небольшие деньги (покупку, фактически, оплачивает банк). Кроме того, продавая готовую квартиру по переуступке, инвестор не должен платить налог, так как квартира не находилась в его собственности.
